Co to jest zasiedzenie?
Zasiedzenie jest to nabycie prawa własności przez osobę niebędącą właścicielem rzeczy na skutek samoistnego i nieprzerwanego posiadania, trwającego przez odpowiednio wymagany przepisami prawa czas. Na skutek stwierdzenia zasiedzenia dotychczasowy właściciel traci prawo własności.
Przedmiotem zasiedzenia mogą być nieruchomości, ruchomości, a także niektóre służebności gruntowe i użytkowanie wieczyste. Ponadto, zasiedzieć można również nieruchomości rolne.
Jakie nieruchomości i ruchomości nie podlegają zasiedzeniu?
Nie można nabyć prawa własności przez zasiedzenie nieruchomości, które są wyłączone z obrotu. Takim przykładem nieruchomości są drogi publiczne, parki, wybrzeża morskie oraz dawne starorzecza rzek, pod warunkiem, że w czasie powodzi zapełnione są wodami powierzchniowymi.
Ponadto, nie można zasiedzieć części składowych lokali, czy też części składowych budynków (np. nie można zasiedzieć jednego pokoju w mieszkaniu).
Natomiast w odniesieniu do ruchomości to nie można zasiedzieć rzeczy, które wpisane są do krajowego rejestru utraconych dóbr kultury.
Przesłanki zasiedzenia nieruchomości i ruchomości
Aby nabyć prawo własności przez zasiedzenie muszą zostać spełnione przesłanki:
- samoistnego posiadania
- upływu określonego czasu
Samoistne posiadanie oznacza władanie rzeczą jak włada właściciel. Osoby trzecie mogą uważać posiadacza samoistnego za właściciela rzeczy. Przykładowo zwracają się do takiej osoby organy państwowe w sprawie dotyczącej posiadanej nieruchomości. Działania posiadacza samoistnego m.in. mogą polegać na dokonywaniu opłat podatkowych, zagospodarowaniu posiadanej nieruchomości, uprawianiu roślin, dbaniu o nieruchomość, ogrodzeniu itp.
W przypadku stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości wymagany jest nieprzerwany upływ:
- 20 lat – w przypadku dobrej wiary
- 30 lat – w przypadku złej wiary
Dobra wiara to usprawiedliwione przekonane samoistnego posiadacza o przysługującym prawie władania rzeczą. W praktyce bardzo rzadko zdarza się zasiedzenie w dobrej wierze. Przykładem uznania dobrej wiary jest sytuacja, kiedy to kupujący nabywa na podstawie umowy sprzedaży nieruchomość od osoby, która nie ma zdolności do czynności prawnych (nie wiedząc o tym). Przykładem jest również sytuacja, kiedy zbywca nie był właścicielem.
Natomiast przykładem złej wiary jest sytuacja, kiedy to umowa sprzedaży nieruchomości nie została sporządzona w formie aktu notarialnego, a samoistny posiadacz jest w przekonaniu, że jest właścicielem nabytej nieruchomości.
Jeżeli chodzi o zasiedzenie ruchomości to musi upłynąć okres 3 lat samoistnego posiadania wyłącznie w dobrej wierze. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 26 lipca 2000 r., w sprawie o sygnaturze I CKN 294/00 wskazał, że „w złej wierze jest ten, kto wie lub wiedzieć powinien, że prawo własności nie przysługuje jemu, lecz innej osobie”. Zatem wiedza posiadacza o tym, że nie jest właścicielem wyklucza przyjęcie dobrej wiary.
Przykładowo: kiedy okaże się, że zakupiony samochód pochodzi z kradzieży to powzięcie takiej informacji (najczęściej od Policji) wyklucza cały okres tego posiadania w dobrej wierze, nawet pomimo upływu 3 letniego okresu.
Do okresu zasiedzenia można doliczyć czas samoistnego posiadania wcześniejszego posiadacza samoistnego. Zatem przykładowo osoba, która wnosi o stwierdzenie zasiedzenia nieruchomości może do okresu samoistnego posiadania doliczyć okres samoistnego posiadania swojego poprzednika prawnego np. ojca, dziadka.
Zasiedzenie nieruchomości rolnej
Oprócz przesłanki samoistnego posiadania oraz upływu 20 lub 30 lat, aby nabyć prawo własności nieruchomości rolnej należy dodatkowo spełnić dodatkowe wymogi:
- należy być rolnikiem indywidualnym
- powierzchnia nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi, będącymi już własnością rolnika indywidualnego nie może przekroczyć 300 ha użytków rolnych
Zgodnie z art. 6 ust. 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego „za rolnika indywidualnego uważa się osobę fizyczną będącą właścicielem, użytkownikiem wieczystym, samoistnym posiadaczem lub dzierżawcą nieruchomości rolnych, których łączna powierzchnia użytków rolnych nie przekracza 300 ha, posiadającą kwalifikacje rolnicze oraz co najmniej od 5 lat zamieszkałą w gminie, na obszarze której jest położona jedna z nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rolnego i prowadzącą przez ten okres osobiście to gospodarstwo”.
Odstępstwem od powyżej wymienionych dodatkowych wymogów jest okoliczność, kiedy to okres zasiedzenia ma upłynąć przed dniem 30 kwietnia 2019 r.
Pomimo, iż zostaną spełnione wszystkie przesłanki stwierdzenia zasiedzenia nieruchomości rolnej i sąd wyda postanowienie o stwierdzeniu nabycia własności przez zasiedzenie może okazać się, że nowy właściciel utraci prawo własności. Otóż Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa ma uprawnienie do złożenia oświadczenia o nabyciu nieruchomości rolnej, która była przedmiotem stwierdzenia zasiedzenia, na rzecz Skarbu Państwa. W takiej sytuacji Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa zapłaci właścicielowi odpowiednią cenę.
Jak uzyskać orzeczenie o stwierdzeniu zasiedzenia?
Należy złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia własności przez zasiedzenie do sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości. Z wnioskiem może wystąpić każda zainteresowana osoba. Należy dokonać opłaty od wniosku w wysokości 2000 zł, ewentualnie można ubiegać się o zwolnienie od kosztów sądowych.
W treści wniosku oprócz wskazania sądu do którego składa się pismo, danych osobowych i adresowych wnioskodawcy oraz jego numeru PESEL, numeru telefonu i adresu e-mail (jeżeli osoba nie posiada numeru telefonu lub adres e-mail to należy poinformować o tym sąd) wskazać należy:
- wartość przedmiotu sporu, a więc wartość nieruchomości/ruchomości,
- wszystkie zainteresowane osoby – w szczególności właściciela oraz jego dane adresowe. Jeżeli wnioskodawca nie zna właściciela sąd podejmie odpowiedni czynności zmierzające do ustalenia tej osoby,
- osobę, na której rzecz ma zostać stwierdzone zasiedzenie oraz z jaką datą nastąpiło zasiedzenie,
- rzecz, którą wnioskodawca chce nabyć. Należy dokładnie opisać nieruchomość podając miejsce położenia, powierzchnię,
- dowody potwierdzające samoistne posiadanie oraz upływ określonego czasu. Mogą to być dokumenty np. potwierdzenia opłat podatkowych, kierowane od organów pisma, umowy, a także dowody ze zdjęć, dowody z zeznań świadków, oględziny, czasem może być konieczna opinia biegłego sądowego. Jeżeli nieruchomość ma założoną księgę wieczystą należy dołączyć odpis z księgi wieczystej,
- uzasadnienie. Opisać należy jak doszło do objęcia rzeczy w posiadane samoistne, jak długo ten okres trwa, na czym polega faktyczne władztwo.
Do wniosku należy załączyć załączniki. Załącznikami są:
- pełnomocnictwo i dowód uiszczenia opłaty skarbowej – jeżeli wnioskodawca reprezentowany jest przez profesjonalnego pełnomocnika,
- dowód uiszczenia opłaty sądowej,
- dowody wskazane we wniosku,
- odpis pisma wraz z załącznikami. Do wniosku załącza się tyle odpisów ilu jest uczestników postępowania.
Informuję, że informacje zawarte na blogu nie stanowią porad prawnych ani opinii prawnych, a stan prawny jest z chwili opublikowania.